Casele la roșu se vând repede, cu argumentul că partea grea este făcută. Uneori chiar așa este. Alteori cumperi structura altcuiva, cu greșelile lui, pe care le vei plăti tu la finisaje sau peste zece ani.

Ce înseamnă la roșu

În practică, denumirea acoperă stadii foarte diferite: de la structură cu acoperiș și tâmplărie montată, până la pereți ridicați fără șarpantă. Primul lucru de stabilit este exact ce cumperi. Cere în scris lista lucrărilor executate.

1. Actele, înaintea structurii

  • Autorizația de construire și valabilitatea ei. O autorizație expirată înseamnă reluarea procedurii.
  • Proiectul tehnic, cu partea de rezistență. Fără el nu se poate verifica nimic, iar finisarea devine improvizație.
  • Procesele-verbale de faze determinante și de lucrări ascunse. Dacă lipsesc, nimeni nu poate confirma ce este în fundații și în planșee.
  • Cartea tehnică, chiar și incompletă, și anunțul de începere a lucrărilor.
  • Extrasul de carte funciară și concordanța dintre ce este pe teren și ce este în acte.
  • Studiul geotehnic. Pe versanții de pe Vale, lipsa lui este un semnal serios.

Despre rolul acestui dosar am scris pe larg în articolul despre cartea tehnică a construcției.

2. Structura

  • Fundații: se vede cota, hidroizolația, drenajul și modul în care a fost făcută umplutura.
  • Stâlpi, centuri, buiandrugi: existență, poziție și dimensiuni față de proiect.
  • Planșee: grosime, armare vizibilă pe margini, săgeți, fisuri pe fața inferioară.
  • Zidărie: verticalitate, rosturi umplute, legături cu structura, goluri tăiate ulterior.
  • Fisuri: tip, poziție și dacă sunt active. Detalii în articolul despre fisurile din pereți.
  • Abateri față de proiect: dimensiuni, retrageri față de limite, regim de înălțime.

3. Acoperișul și apa

Dacă structura a stat o iarnă fără învelitoare, apa a intrat în zidărie și în planșee. Caut urme de umezeală pe fețele inferioare, var spălat, mucegai la colțuri, lemn înnegrit la șarpantă. Verific și dacă există jgheaburi provizorii și dacă apa pluvială este dusă departe de fundație.

4. Ce este deja îngropat

Instalațiile montate în șapă sau în pereți nu se mai văd. Cer fotografii din timpul execuției și procese-verbale de probe. Dacă nu există, trebuie prevăzut în buget costul unor verificări sau al refacerii.

5. Cât mai costă până la mutare

Aici se face diferența între o afacere bună și una proastă. Finisajele, instalațiile complete, tâmplăria, racordurile la utilități și sistematizarea curții pot însemna o sumă comparabilă cu prețul cerut pe casa la roșu. Fă estimarea pe categorii de lucrări înainte de a negocia, nu după.

6. Semnale care cer prudență

  • Vânzătorul nu are proiectul sau refuză să îl arate.
  • Construcția nu corespunde cu autorizația.
  • Nu există niciun proces-verbal semnat de un diriginte de șantier.
  • Prețul este mult sub piață fără o explicație clară.
  • Casa a fost abandonată de mai mulți ani, fără protecție.

Cum negociezi corect

Cu o listă scrisă de neconformități și cu o estimare de costuri, discuția nu mai este despre impresii. Fie prețul scade cu valoarea remedierilor, fie vânzătorul le rezolvă înainte de semnare, fie cauți altceva. În toate variantele, decizia o iei cu datele pe masă.

Unde te pot ajuta

Pot veni cu tine la vizionare pentru o verificare tehnică înainte de cumpărare și, dacă mergi mai departe, pot urmări finisarea prin dirigenție de șantier sau pot verifica rezultatul la recepția lucrărilor.

La o casă la roșu nu cumperi pereți. Cumperi deciziile luate de altcineva, pe care nu le mai poți vedea.