Cartea tehnică a construcției este documentul pe care majoritatea proprietarilor îl descoperă abia când vor să vândă casa sau când apare o problemă. Atunci constată că nu există, că este incompletă sau că nu o găsește nimeni. Este păcat, pentru că se întocmește ușor dacă cineva se ocupă de ea din prima zi de șantier.
Ce este cartea tehnică
Este ansamblul documentelor tehnice referitoare la proiectarea, execuția, recepția, exploatarea și urmărirea comportării în timp a construcției. Pe scurt: dosarul complet al casei, de la primul plan până la ultima reparație. Este reglementată prin legislația privind calitatea în construcții, cuprinsă în prezent în Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor (Legea nr. 169/2026), și prin normele privind recepția și cartea tehnică.
Se întocmește pentru toate construcțiile care au avut nevoie de autorizație de construire, se predă proprietarului la recepție și se păstrează pe toată durata existenței clădirii. La vânzare se predă noului proprietar.
Ce conține: cele patru capitole
Capitolul A: documentația privind proiectarea
- Tema de proiectare și certificatul de urbanism
- Avizele și acordurile obținute
- Autorizația de construire
- Proiectul tehnic și detaliile de execuție, cu toate specialitățile: arhitectură, rezistență, instalații
- Studiul geotehnic și ridicarea topografică
- Referatele de verificare ale proiectului, întocmite de verificatori atestați
- Dispozițiile de șantier emise pe parcurs, cu modificările aduse proiectului
Capitolul B: documentația privind execuția
- Anunțul de începere a lucrărilor și ordinul de începere
- Procesele-verbale de predare a amplasamentului și de trasare
- Procesele-verbale de lucrări ascunse: armare, hidroizolații, instalații îngropate
- Procesele-verbale de faze determinante, semnate de proiectant, diriginte, constructor și, unde este cazul, de Inspectoratul de Stat în Construcții
- Certificatele de calitate și declarațiile de performanță ale materialelor
- Buletinele de încercări pentru beton, oțel, compactări
- Procesele-verbale de probe la instalații: presiune, etanșeitate, probe electrice
- Condica de betoane, jurnalul de șantier
- Agrementele tehnice pentru materialele și procedeele noi
Capitolul C: documentația privind recepția
- Procesul-verbal de recepție la terminarea lucrărilor
- Anexele cu lucrări neterminate sau neconforme și termenele de remediere
- Procesul-verbal de recepție finală, la expirarea garanției
Capitolul D: documentația privind exploatarea
- Jurnalul evenimentelor: reparații, modificări, incidente
- Rezultatele urmăririi comportării în timp
- Documentația pentru orice intervenție ulterioară
Cine o întocmește
Capitolele A, B și C se întocmesc pe parcursul proiectării și execuției, iar responsabilitatea coordonării revine investitorului, prin dirigintele de șantier. Constructorul furnizează documentele de execuție, proiectantul pe cele de proiectare, dar cel care le adună, le verifică și le organizează într-un dosar coerent este dirigintele.
Capitolul D se completează de proprietar pe durata exploatării.
Aici este problema în practică: dacă nu are cine să ceară documentele la momentul potrivit, ele nu apar. Certificatul betonului se cere la turnare, nu peste doi ani. Procesul-verbal de armare se semnează înainte de turnare, nu după. Un diriginte care vine doar la final nu poate reconstitui ce nu s-a documentat.
Ce se întâmplă dacă lipsește
- Nu se poate face recepția la terminarea lucrărilor conform normelor în vigoare, deci casa nu este oficial finalizată.
- La vânzare, cumpărătorii informați și băncile o cer. Lipsa ei scade prețul sau blochează tranzacția.
- La o problemă structurală, fără documente nu poți dovedi ce s-a executat și cu ce materiale. Garanția constructorului devine greu de invocat.
- La o extindere sau mansardare, proiectantul are nevoie să știe ce este în structura existentă. Fără documente, trebuie expertiză tehnică cu investigații costisitoare.
Ce poți face dacă ai construit fără carte tehnică
Se poate reconstitui parțial: se adună proiectul, autorizația, facturile de materiale cu certificatele aferente, se solicită constructorului documentele pe care le mai are. Pentru ce nu se poate documenta, se poate face o expertiză tehnică. Nu va fi la fel de bine ca o carte tehnică întocmită la timp, dar este mai bine decât nimic.
Sfatul practic
Cere de la început un biblioraft fizic și un dosar electronic. După fiecare vizită a dirigintelui, documentele noi intră în dosar. La recepție, ai totul gata și nu depinzi de bunăvoința nimănui.
Unde te pot ajuta
Cartea tehnică se completează pe parcurs, prin dirigenția de șantier, și se verifică la final, la recepția lucrărilor. Pașii recepției sunt explicați în articolul Recepția la terminarea lucrărilor.
Cartea tehnică nu se face la final. Se face în fiecare zi de șantier, câte un document odată.