Am fost 35 de ani de partea constructorului. Știu cum se fac ofertele, ce se lasă deliberat afară ca prețul să pară mic și cum se recuperează diferența pe parcurs. Nu toți constructorii lucrează așa, dar destui. Iată ce verifici înainte de a semna.
1. Firma există și are activitate reală
Verifică pe portalul Ministerului Finanțelor și pe cel al Registrului Comerțului: de când există firma, ce cifră de afaceri are, câți angajați, dacă are datorii la stat, dacă a fost în insolvență. O firmă înființată acum șase luni, cu un angajat și cifră de afaceri zero, care îți oferă să-ți construiască o casă de 200.000 de euro, este un risc pe care trebuie să-l cunoști.
Cere codul CAEN principal. Dacă firma este de comerț și face construcții ocazional, întreabă de ce.
2. Referințe pe care le poți verifica
Nu poze pe telefon. Adrese de case construite în ultimii doi-trei ani și numere de telefon ale proprietarilor. Sună-i și întreabă concret: au respectat termenul? Au respectat bugetul? Au apărut costuri suplimentare și cum au fost justificate? Au revenit pentru remedieri în garanție? Ar mai lucra cu ei?
Un constructor serios are proprietari mulțumiți care răspund cu plăcere la telefon. Unul care nu îți poate da nicio referință verificabilă îți spune tot ce trebuie să știi.
3. Șantierul în lucru
Cere să vizitezi un șantier în desfășurare, neanunțat sau cu anunț scurt. Te uiți la ordine, la depozitarea materialelor, la echipamentele de protecție, la cum arată armătura înainte de turnare, la cine este pe șantier și dacă există un șef de șantier prezent. Un șantier dezordonat produce case dezordonate.
4. Oferta pe liste de cantități, nu pe metru pătrat
Prețul pe metru pătrat este bun pentru o primă estimare și pentru nimic altceva. Oferta pe care o semnezi trebuie să fie pe liste de cantități detaliate: câți metri cubi de beton, de ce clasă, câte kilograme de oțel, câți metri pătrați de zidărie, de ce tip, câți metri pătrați de termosistem, de ce grosime și ce producător.
Doar așa poți compara două oferte între ele și doar așa poți verifica pe parcurs dacă ce se pune în operă este ce ai plătit. Dacă un constructor refuză să oferteze pe cantități, caută altul.
5. Ce nu este în ofertă
Aici se ascunde diferența dintre oferta ieftină și cea reală. Verifică dacă sunt incluse:
- Organizarea de șantier: împrejmuire, baracă, toaletă, utilități provizorii
- Săpătura și transportul pământului în exces
- Umpluturile și compactările
- Hidroizolațiile și drenurile
- Trotuarul de gardă și sistematizarea
- Schela
- Racordurile la utilități
- Curățenia finală și evacuarea molozului
- TVA
Fiecare element lipsă apare pe parcurs ca lucrare suplimentară, la prețul stabilit atunci, când nu mai ai alternativă.
6. Contractul
Un contract corect conține cel puțin:
- Obiectul precis: proiectul, listele de cantități și gradul de finisare ca anexe semnate
- Graficul de execuție cu etape și termene
- Plăți legate de lucrări executate și verificate, nu de date calendaristice. Avansul, dacă există, să fie mic și justificat de materiale comandate
- Procedura pentru lucrări suplimentare: nicio lucrare în plus fără acordul tău scris și fără preț stabilit înainte
- Penalități de întârziere realiste și aplicabile
- Garanția de bună execuție: o reținere din fiecare plată, de regulă 5-10%, care se returnează după recepție și după perioada de garanție
- Perioada de garanție conform legii și modul în care se fac remedierile
- Obligația de a anunța fazele determinante și de a preda documentele pentru cartea tehnică pe parcurs
- Condițiile de reziliere, pentru ambele părți
Dacă constructorul vine cu propriul contract, citește-l cu cineva care știe ce înseamnă fiecare clauză. Dacă nu vrea să negocieze nimic, este un semnal.
7. Cine conduce șantierul
Întreabă concret cine va fi șeful de șantier, cât timp va fi prezent zilnic și câte alte șantiere are în același timp. Patronul care îți promite că se ocupă personal are, de regulă, alte cinci șantiere de care se ocupă personal. Cere să-l cunoști pe omul care va fi efectiv acolo.
Întreabă și cine este responsabilul tehnic cu execuția și cere autorizația lui.
Cum compari ofertele
Pune ofertele pe același format: aceleași liste de cantități, aceleași materiale, același grad de finisare. Ce lipsește dintr-una, adaugă la prețul ei estimativ. Abia atunci compară totalurile. De multe ori oferta care părea cea mai scumpă se dovedește cea mai completă, iar cea mai ieftină avea afară un sfert din lucrare.
Nu alege exclusiv pe preț. Alege constructorul cu care poți vorbi, care răspunde la întrebări fără să se enerveze și care a acceptat să-i verifici referințele și șantierul.
Unde te pot ajuta
Verificarea ofertelor și alegerea constructorului fac parte din managementul integral de proiect. După semnarea contractului, execuția se urmărește prin dirigenția de șantier.
Constructorul ieftin pe hârtie devine scump în șantier. Constructorul corect este cel al cărui preț nu se schimbă între ofertă și recepție.